15 Secrets ingen ejendomsmægler vil fortælle dig
The Great Gildersleeve: Gildy Proposes to Adeline / Secret Engagement / Leila Is Back in Town (September 2024)
Indholdsfortegnelse:
- Mæglere mellem linjerne
- "Jeg arbejder ikke for dig."
- "Et åbent hus er for mig, ikke dig."
- "Min kommission kan forhandles."
- "My Big Agency er ikke mere kompetent-eller mindre dyrt."
- "Du går til Butt Heads med Zoning Board."
- "Du har ikke gennemgå mig."
- "Min inspektør ser ikke så godt ud."
- "Du kan sælge dette hus selv."
- "Jeg vil have din liste, selvom du ikke har brug for mig."
- "Du vil skrue dig selv ved at underskrive denne kontrakt."
- "Jeg favoriserer de hurtige penge."
- "Denne garanti er værdiløs."
- "Jeg vil ikke arbejde med en anden mægler."
- "De advokater opkræver meget."
- "En dårlig sælgers marked betyder ikke, at du kan være en grådig blodsukker!"
Mæglere er ikke lige så løsløse som de ser ud til at være. Lær bare hvad mæglere siger til sig selv - dog aldrig, nogensinde til dig
Mæglere mellem linjerne
Hvis du er en erfaren homebuyer eller sælger, kender du sikkert allerede dette: Brokers er ikke så løs-lipped som de synes at være.
Selvfølgelig kan de fortælle dig alt, hvad der er at vide om huset, fra rodkælder til enkes ur. De vil detailere square-footage til en brøkdel af en tomme og fortælle dig, hvad der kan påvirke din boligforbedringsplan. De vil endda med glæde trænere dig gennem hjem inspektionsprocessen og tilbyde dig pant sikringsstrategier.
Men der er meget, de vil ikke fortælle dig - Hemmeligheder i handlen, at de ikke ville tørde lade en kunde vide. Læs videre for at lære, hvad mæglere siger til sig selv - dog aldrig, nogensinde til dig.
"Jeg arbejder ikke for dig."
"Ejendomsmæglere repræsenterer generelt ikke køberen", siger Florida ejendomsadvokat Barry Ansbacher. "Men købere tror de gør."
Når du ringer som svar på en noteringsmægler eller vises på et åbent hus, skal du være klar på én ting: Denne person er ansat af sælgeren af hjemmet. At sælgeren kan være en privatperson eller en virksomhedsudvikler - og de betaler agentens provision. "Mine kunder vil sige" Jeg havde en mægler ", siger Ansbacher, " men mægleren repræsenterede ikke deres interesser. "
Hvis du vil være sikker på, at du har en professionel kigger ud for dig, indhenter du en købers mægler. Denne type agent tegn på at arbejde udelukkende for dig, uanset hvad du måtte strejke, og kan hjælpe dig gennem købsprocessen, fra søgning for at tilbyde at indgå kontrakt til lukning.
"Et åbent hus er for mig, ikke dig."
Et åbent hus på et ledigt hjem kan synes at finde sted med det formål at rekruttere seriøse købere, men disse receptioner er ikke rigtig for sælgeren-de tjener agentens langsigtede plan.
"De fleste mennesker der kommer op er 'dæk kickers', siger John Kavaller, en agent med Catskill Sales Associates Inc. i upstate New York. "Folk kommer op for at få en følelse af markedet eller nabolaget, men de er ikke klar til at købe." De har tendens til at logge ind, tur rundt på stedet og derefter tage afsted med agentens visitkort i hånden.
Agenten gør en indsats for at holde kontakten med disse nogle-dagers købere, i håb om at lukke en aftale ned på linjen.
"Min kommission kan forhandles."
Det viser sig, at standard 6 procentprovisionen ikke er så standard. Haggling over kommission er en regelmæssig praksis.
Kavaller siger, at mæglerkommissionen er "absolut omsætningspligtig fra sag til sag. På en million dollar ejendom kan vi være villige til at slippe et helt punkt."
Leder du efter et registreringsagent? Bargain-up foran-med potentielle mæglere om deres tage. Tilbyd en kommission, der er rigelig nok til at give agenten et incitament til at arbejde hårdt for dig, men føler dig ikke bundet til 6 procent. Især hvis du tror dit hjem vil være en let sælge.
"My Big Agency er ikke mere kompetent-eller mindre dyrt."
Boutiquefirmaer markedsfører sig imod biggie-rivaler ved omhyggeligt at vælge de fortegnelser, de udbyder, og tilbyde købere personlig opmærksomhed og mere og mere ved at tilbyde sælgere repræsentation på en lavere provision. Dette gælder især i store byer, hvor konkurrencen er hård.
Brooklyn fast ejendom advokat Howard Brickner siger, at i New York City "de store drenge virkelig holder til 6 procent. De har en bred net og førsteklasses markedsføring på deres websteder - og du betaler for det."
Mindre firmaer har måske ikke det berømte navn eller dræbe eksklusiver, men de uploader deres fortegnelser til MLS ligesom alle andre. Og, Brickner siger, de er klar og villige til at gøre noget gebyr dickering. Så hvis omkostningerne ved at sælge din lejlighed gnider dig forkert, overvej en lille fyr.
"Du går til Butt Heads med Zoning Board."
Forvent ikke en agent, medmindre de er din ven eller ellers en sand allieret, for at advare dig om zoning smerter, der venter på dig, hvis du køber denne ejendom. Hvis du har dit hjerte indstillet på at foretage ændringer i stedet, skal du gøre dine lektier omhyggeligt og beherske zoning selv labyrinten (eller betale en advokat for at fjerne båndet). Alt fra en floder dock eller ny tilføjelse, til et træhus eller endda et hegn, kunne styres af bevaringsservicer, vejledende bestemmelser eller andre reguleringsbestemmelser. Det udtryk: "Vi krydser broen, når vi kommer til det", gælder ikke her, medmindre du er yderst fleksibel.
"Pas på ejendomsmægleren, der siger, " Du kan gøre alt, hvad du vil have til dette sted, alt det kræver er penge ", siger Delaware County, New York, mægler Ron Guichard. Kommunale myndigheder og husejereforeninger er de steder, hvor man begynder at få de oplysninger, du har brug for.
"Du har ikke gennemgå mig."
Noget kendt, men næsten aldrig tilbudt den uerfarne sælger af en agent, er det faktum, at du kan BYOB (Bring Your Own Buyers , det vil sige) til bordet og komme rundt med at betale en provision, hvis en af dem kommer igennem.
Men du er nødt til at forhandle dette foran, før du har logget på med agenturet. "Offentliggøre eventuelle legitime købere, du har fundet på egen hånd, før du ansætter mægleren, " siger Memphis ejendomsadvokat John B. Philip. Du skal gøre dette skriftligt, som en del af kontrakten, de beder dig om at underskrive. Hvis du sælger til en af de personer, der er nævnt i klausulen inden for hvilken tidsramme du forhandler, siger Philip: "Du vil ikke skylde mægleren noget."
"Min inspektør ser ikke så godt ud."
Hver fast ejendom sælger har en hjem inspektør op hendes ærme. "Nogle un-scrupled agenter", siger Upstate New York-mægler Guichard, "anbefaler inspektører, der er tilfredse med at fange små problemer og ignorere store." Faktisk klager hjemmeinspektører, såvel som dem, der opdager og behandler skimmel- og termitproblemer, konsekvent klager på internetfora, at de er svagt ballade af mæglere, hvis de pålideligt finder og udsætter problemer - på trods af deres eget fiduciære ansvar over for deres kunder.
Hvis du er køber, skal du vælge dine egne selvstændigt anbefalede, licenserede inspektører for at gå over dit potentielle køb med en fintandet kam. Find eksperter, der ved, hvordan man genkender problemer og kan rådgive dig om, hvad det vil tage for at rette dem.
"Du kan sælge dette hus selv."
FSBO, det mere og mere velkendte akronym, der står for "For Sale By Owner, " arbejder. Sælgere med udholdenhed til at oprette en marketingplan, liste et hus online, markere mulige købers svar, arrangere showinger og se en aftale igennem til lukning kan gemme et bundt ved at sætte de penge, der ville have dækket agentens provision direkte i deres lommer.
Brooklyn's Brickner siger: "Der er mange besparelser, der skal have. Nu med Craigslist og andre internetsider er det nemmere end nogensinde før. Men det kræver en vis slags person at håndtere minutiae for at forsøge at sælge et stykke ejendom ." Bare ikke altid mægleren slags person.
"Jeg vil have din liste, selvom du ikke har brug for mig."
For nogle fast ejendom fagfolk står desværre FSBO for "Flag, Stalk, Bully og Outsmart." Hvis du selv fortæller din ejendom, skal du være klar over, at du kun er åben for direkte salg ved at sætte dine annoncer i punktum med sætningen "Ingen mæglere, vær venlig".
Pas på agenter, der vil ringe til dig alligevel, foregive at repræsentere en køber. De kan være - men mere sandsynligt ser de at få deres fod i døren og overbevise dig om at liste huset med dem.
En anden sælger gambit er at underminere din tillid til din evne til kompetent at gøre aftalen. En agent fortæller at huset er prissat for lavt, så lover at han kan gøre det bedre. Lej en appraiser i starten af processen, og du vil pris dit hus rigtigt.
"Du vil skrue dig selv ved at underskrive denne kontrakt."
I meget af landet leverer ejendomsmæglere et blanket dokument for både købere og sælgere at underskrive, når et salg går i kontrakt. Disse udskrifter omfatter ofte en bestemmelse, der er kendt som en ansvarsfraskrivelse, der angiver, at køberen ikke er afhængig af nogen mundtlige erklæringer fra sælgeren eller ejendomsmægleren. "I virkeligheden siger Florida advokat Ansbacher, " køberen typisk afhænger næsten udelukkende på sådanne løfter. "
Ansbacher siger omkostningerne ved at få en advokat, normalt omkring $ 500, ombord for at gennemgå en kontrakt, før du underskriver det, er en god investering. Desuden foreslår han: "Få alt skriftligt som et tillæg til kontrakten (dvs. alt pooludstyr er inkluderet, sælgeren vil male om væggene) eller uafhængigt verificere alle løfter (dvs. kalde soneringskortet for at bekræfte, at zoomen muliggør hjem for at blive udvidet). "
"En af de største ting, jeg hører, når jeg taler om en tvist, " tilføjer han, "er det køberen er forvirret, hvorfor de ikke var bedre beskyttet af kontrakten." En købers mægler er en person, som du kan tilegne dig for at se din ryg i denne slags scenario.
"Jeg favoriserer de hurtige penge."
Hvad er bedre for en mægler, et dusin percolating salg på $ 300.000 hver eller fire potentielle $ 900K tilbud? Du må måske antage, at færre transaktioner ville være sødere-mindre papirarbejde - men da et givet salg kan falde fra hinanden, foretrækker de fleste sælgere mængden til pris.
Og så, mens mange agenter er seriøse i deres løfte om at få dig den bedste udbetaling mulig, er det ikke nødvendigvis i deres interesse at vente på det allerbedste tilbud. "Når listen agenter konkurrerer om din virksomhed, vil de tale om dit dejlige hus og den høje pris, de kan få, " siger advokaten i Florida, Ansbacher. "Når de har underskrevet, når de nævner det gamle tag og fortæller dig at droppe din pris til et hurtigere salg." Her igen betaler man for en uafhængig vurdering penge, der er brugt godt. Indstil en solid spørgepris og fortæl din mægler, at du sidder stramt.
"Denne garanti er værdiløs."
Udviklere og de agenter, der repræsenterer dem, kan tilbyde garantier for ny boligbyggeri. Ansbacher, Florida advokat, siger købere er tåbelige, hvis de finder meget trøst i sådanne garantier. "Definitionen af en" fejl "i disse garantier, " siger han, "er så omhyggeligt formuleret", at de fleste krav ophører med at være ugyldige. Pas på standardkontrakten for enhver ny udvikling, du overvejer at købe ind.
Alle entreprenørkontrakter omfatter en afkald på ret til at sagsøge, hvilket betyder at du ved, hvem der skal bære omkostningerne ved reparationer til skummet konstruktion. Få din egen advokat til at identificere den irriterende klausul og forhandle den ud af kontrakten.
"Jeg vil ikke arbejde med en anden mægler."
I de fleste stater har en mægler en juridisk forpligtelse til at oplyse en sælger om hvert tilbud, der kommer ind på en notering, medmindre en sælger nægter deres ret til sådan kommunikation og vælger kun at blive underrettet om tilbud, der udgør en vis procentdel af salgspris. Stadig kan et konkurrencedygtigt bud undertiden falde gennem revnerne, især hvis det ville kræve, at en noteringsagent samhandler aftalen. Det er altid i sælgerens interesse at fremsætte et tilbud fra en urepræsenteret køber før en, der arbejder med en købers mægler. Den anden agent er trods alt i stand til at opdele kommissionen.
"En mægler kan blive bødet eller miste deres tilladelse til et sådant misbrug, men det er ikke så nemt at opdage de forseelser, " siger en erfaren anonym ejendomsadvokat.
"De advokater opkræver meget."
En række gebyrer er knyttet til husets lukning, eller det endelige salg. Disse varer varierer fra stat til stat, men en af dem, forsikringen på ejendommens titel, er ofte dyr og kan forhandles med med din långiver. Mæglere vil næppe nævne din ret til at forhandle, da de på nuværende tidspunkt tænker på deres lønseddel.
På nogle steder betyder "så meget som 70 procent af udgifterne til titelforsikring en provision udbetalt til advokater eller titelagenter, der håndterer dokumentationen, " siger advokat Florida Ansbacher. Køberen eller sælgeren kan forventes at sparke på disse omkostninger; Uanset hvad du er, find ud af om du er ansvarlig, og instruer din egen advokat at skubbe til en lavere provision.
"En dårlig sælgers marked betyder ikke, at du kan være en grådig blodsukker!"
Du er på markedet for noget mansionesque, og du leder efter en større aftale - det er jo jo en købers marked. Vær sikker på, at noteringsagenten ikke kæmper med komplimenter bag din ryg. En veteranmægler fra Fairfield County, CT, siger high-end tilbudsgivere - især de, der er unge, kæfulde og clueless til den stolthed, der kommer med hjem ejerskab - er hensynsløse og urealistiske. "De ønsker at tegne blod fra sælgerens årer", Barbara Schmerzler, en førende mægler hos amerikanske hjemmefødte. "De venter på bunden af markedet, som allerede har passeret dem."
galleri diasshow grid visning galleri diasshow15 Måder at fortælle om dit ægteskab vil overleve
15 Måder at fortælle ud over en tvivl om dit ægteskab vil vare, indtil døden deler dig.
Hvad er græsplæner, der forsøger at fortælle dig?
Bestem dine problemer med voksende tilstand baseret på ukrudt der trives i dem
7 Store fedtløgner, som kritikere vil fortælle dig
Alle er kritikere, har du bemærket det? Især når du jager en drøm, har de betragtet som en "urealistisk fantasi.
