Skal du betale dit pant? | dollars og fornuft

Selv i det nuværende skattemæssige klima kan husejere bedre betjenes ved at refinansiere til en lavere sats og investere besparelserne

Skal du betale dit boliglån?

Illustration af Hye Jin Chung

Hvem ønsker ikke at gå på pension uden gæld, især med ro i sindet, fordi de ikke har noget på eget hjem? Pantforbrændingspartiet var sådan et træk ved hjemsted for 50 år siden, at der endda er en All-in-One episode fra 1975, hvor Archie og Edith samler naboer og venner for stolt at fejre at eje deres hus direkte. Men det er svært at forestille sig et lignende scenario i en moderne familie episode i dag, medmindre det på en eller anden måde involverede sitcom faren, der dadsplaining den gamle rite og ved et uheld brænder plænen.

Den forsvundne bruger skyldes til dels stigningen i refinansiering, da lavere rentesatser har gjort det mindre kostbart at bære mere gæld længere. Når priserne er forholdsvis lavere, som det er sket dramatisk på forskellige punkter siden 1980'erne, har realkreditlåntagere, der låses i en ny lavere rente, også tilbøjelige til at genstarte klokken på et 15-årigt eller 30-årigt realkreditlån, når de betaler det ældre realkreditlån. (Du behøver ikke altid at genstarte uret. Nogle långivere tilbyder en "rate modifikation" eller "float down", der sparer på refinansiering gebyrer og blot ændrer det eksisterende pant med en lavere sats snarere end at skrive et helt nyt pant, altid finde hvis det er en mulighed.)

Hvis en familie allerede er stram for midler og har brug for besparelserne til at gøre det gennem måneden, er refinansiering en velsignelse, fordi den reducerer månedlige omkostninger, selvom det forlænger lånets løbetid (se diagram, side 28). Finansfolk vil sige, at du bruger din balance for at øge dit cash flow. I vores eksempel afskrives refinansieringen i yderligere 10 år den dag, hvor din månedlige realkreditbetaling er nul, men i mellemtiden sparer du 300 dollar om måneden.

Mange personlige finansielle rådgivere vil se på den $ 300 om måneden i besparelser og sige, at pantet er den rigtige vej at gå, især hvis en familie kan klare de månedlige betalinger på sin faste indkomst og bruge besparelserne for at få mest muligt ud af en arbejdsgivers pensionsopsparing matche eller bidrage til en skattefordelet pensionsopsparingskonto, hvor den er investeret. Det er en strækning for de fleste mennesker at maksimere skattefordelene ved pensionsopsparing; 2018-grænsen for IRA-bidrag er f.eks. $ 5.500 ($ 6.500 for de 50 eller ældre og dobbelt for ægtefæller), og der er mange flere skattefordele, hvis du har ekstra besparelser at stoppe i andre former for skattefordelte planer -Op til $ 24.500 for dem, der er 50 år og ældre i en traditionel 401 (k).

Diskuter din egen situation med en ekspert, herunder dine forventninger til andre omkostninger, såsom sundhedspleje og ejendomsskatter, hvis du nærmer dig pensionering. I det mindste bør du tjekke med en skattekontor for at se, om det også giver mening for dig at fratrække interessen i 2018, efter de føderale skatændringer, der blev indført i december sidste år. Skattepolitikcentret estimerer, at antallet af amerikanske skatteydere, der vil kræve et rentefradrag på deres 2018-afkast, vil falde fra omkring 40 millioner i 2017 til 16 millioner, hovedsagelig på grund af skattelovens stigning i "standardfradrag" til $ 12.000 for enkeltpersoner ($ 24.000 for ægtefæller, der sender i fællesskab). Hvis et par velgørende bidrag, realkreditrente og lokale skatter f.eks. Er $ 20.000, er de bedre til at tage det faste fradrag på $ 24.000, og der er ikke længere nogen skattefordel ved at betale realkreditrenter.

En god finansiel rådgiver kan også hjælpe dig med at finde ud af, hvor vigtigt det er for dig personligt at være gældsløst. Ja, dit pant vil løbe længere, hvis du ikke foretager ekstra betalinger til at betale det tidligt, men det kan være smart, hvis du er fortrolig med risikoen for at investere for at være rigere, da pensionsopsparingen og investeringerne ideelt set vil overstige omkostningerne på realkreditlånet på lang sigt. Det kan lyde som en dårlig sitcom-ordning, men den store idé er, at du låner mod dit hjem for at investere i aktier og obligationer eller i det mindste spare mere ved at få mest muligt ud af en arbejdsgivers pensionskamp på arbejdspladsen. Det er, hvad folk laver, når de sparer til pension i stedet for at træde på pantet, og det er en positiv forklaring på det forsvundne pantforbrændingsparti: Archie og Edith vil stadig skulle lave en pant betaling hver måned, men de vil have en god IRA erklæring også.

28/36 Reglen

Illustration af Hye Jin Chung

Hvad er en håndterbar pant betaling? En tommelfingerregel blandt realkreditinstitutter er "28/36" foranstaltningen af, hvor meget af din samlede præmaksindkomst går til at betale tilbage lån: ikke mere end 28 procent for månedlige boligudgifter (ejendomsskat, boligejerforsikring, boligejerens gebyrer og pant ) og ikke mere end 36 procent for al gæld (bil, hjem, studielån). Denne "gæld til indkomst" -retningslinje omsætter eksempelvis til et 30-årigt realkreditlån på 180.000 $ på 4, 5 procent (månedlige pantegæld på 912 $, mtgprofessor.com/calculators.htm) på en husstandsindkomst på 52.000 dollars om året . Matematikken fungerer, hvis du fordobler det - så et 360.000 pct. Pant til en husstandsindkomst på 104.000 dollars om året.

Bankerne tager også højde for værdien "Lån til værdi" af, hvor meget af dine egne penge du lægger ned, under forudsætning af, at folk vil være mere tilbøjelige til at holde op på betalinger på et hjem, der er mere værd end pant- Dette er den klassiske 20 procent nedbetaling, der er en pude til banken mod en nedgang i ejendomsværdier. Hverken regel er ironclad som et maksimum eller minimum, men den generelle idé er, at folk ikke vil falde bag på husbetalinger, hvis betalingerne passer ind i deres budgetter.