Sådan giver du mening om zoneinddeling

Lokale koder kan være komplicerede og kører af dem dyrt. Her er måder husejere kan beskytte sig mod zoning problemer.

Illustration af Jonathan Carlson

I det lille samfund af Quincy, Massachusetts, kører zoneindlæggelsen næsten 80 sider med en enkelt afstand og indeholder opad af 200 separate regler. Det er ikke usædvanligt: I næsten hver by fylder reguleringsbestemmelserne et volumen så tykt som den lokale telefonbog. Nogle beskæftiger sig med de brede bestemmelser om arealanvendelse, der etablerer handels-, industri- og boligområder. Andre dikterer størrelsen eller typen af hus, der kan bygges meget. Men de fleste dækker spørgsmål om små detaljer, fra hvor stejle en indkørsel kan være til antallet af køkkener, som et hus har lov til at have.

Der er gode grunde til det store antal og specificiteten af zoning regler. Et omhyggeligt udformet regelsæt kan forhindre byspredning og overudvikling. Det kan også opretholde et fællesskabs karakter eller sikre, at historiske hjem overlever i deres oprindelige tilstand. I nogle tilfælde er zoneindførelsesbestemmelser designet til at tiltrække ny industri, flere detailforretninger og et større skattegrundlag. Men reguleringsreglerne kan nemt gå op med intetanende boligejere. "Flere end nogle få mennesker er blevet overrasket over en zoning lov, som de ikke vidste eksisterede, " siger John Mixon, forfatter af Texas Municipal Zoning Law. "Og det er ofte en dyr overraskelse."

Den høje pris for at bryde reglerne

Claire Edwards lærte, hvordan dyre zoning krænkelser kan være, da hun fik et 1920s sommerhus i Colleyville, Texas, sidste år. Ved $ 115.000 var det to-værelses sted et godt køb. Edwards investerede straks yderligere $ 75.000 i forbedringer, herunder reparation af verandaen, ajourføring af køkkenet og ombygningsrum, som hun planlagde at bruge som hovedkvarter for hendes regnskabsvirksomhed. Men lige da hun var ved at reklamere for sine tjenester, lærte hun, at lokale zoningskoder begrænsede den firkantede optagelse, som hun kunne bruge til hendes forretning og forbød hende fra at ansætte administrativt personale hjemme. Som følge heraf skældte Edwards tilbage hendes hjemmekontor til et lille rum, som hun bruger til klientmøder og blev tvunget til at leje et andet kontor til sine assistenter til en pris på $ 1.000 om måneden - for ikke at nævne den $ 5.000, hun brugte til at udstyre den med telefoner, fax og computere. "Dette gik fra at være en rigtig god del til et finansielt mareridt, " siger hun.

Oftere går husejere af med zoningregler, når de forsøger at ændre udseendet af deres hus eller den måde, de bruger ejendommen på. Nogle gange er den ulovlige ændring gjort utilsigtet, som når et boligejendom opfører et for højt hegn (i San Mateo, Californien kan f.eks. Gadevendte hegn kun være 3 meter høj). Andre gange kan folk forsøge at skjule mindre synlige zoningskrænkelser, som f.eks. At tilføje en lejlighed i kælderen ved ikke at opnå de nødvendige byggetilladelser. Eller de kan ændre et godkendt projekt - sige at udvide en tilføjelse et par meter over tilbageslagslinjen eller bygge grænsen - og håber, at byens inspektør ikke bemærker. Sådanne træk kan være risikabelt, fordi der er et antal måder, som lokale zoningmyndigheder kan finde ud af. En nabo kan rapportere overtrædelsen, en vurderer kunne slå på det under et besøg for at opdatere skattejournaler, eller det kan bemærkes under en rutinemæssig inspektion, når huset sælges. Men der er dog opdaget en uautoriseret forbedring, den må muligvis nedrives, og der kan pålægges en bøde hver dag, indtil arbejdet er afsluttet. Og bemærk: Selvom en tidligere ejer gjorde ændringen, har du konsekvenserne, hvis det opdages, efter at du har købt ejendommen. "Når du tilføjer omkostningerne ved forbedringen, taber du omkostningerne ved nedrivning og bøderne, kan du nemt være mange tusinde dollars, " siger Edward Ziegler, professor ved University of Denver College of Law.

Få en Zoning Variance

Den eneste lovlige måde for husejere at foretage en renovering, der bryder med zoneinddelingskoder, er at få en variance eller afkald på reglerne. Husejere kan som regel gøre dette ved at indgive en ansøgning til den lokale zoneinddeling, som vil afholde en høring på anmodningen. Naboerne skal også underrettes og opfordres til at fremsætte deres synspunkter om renoveringen, skriftligt eller på et offentligt møde. De fleste ejere kan håndtere dette uden hjælp fra deres arkitekt eller entreprenør, men de skal være parate til at reagere overbevisende på eventuelle udfordringer for projektet. Indvendinger kan rejses af forskellige årsager. Fælles klager er, at tildeling af variansen vil ændre karakteren af kvarteret, have en negativ indvirkning på ejendomsværdier eller udgør en trussel for de lokale børns sikkerhed.

Selv om et projekt virker uskadeligt - for eksempel at udvide en indkørsel med et par fod eller ændre opkørselsoverfladen fra asfalt til grus - undtagelser kommer ikke let. "Medmindre ejeren kan bevise en trængsel, der forhindrer ham eller hende i at overholde zoneinddelingsreglerne, er en variance sikkert langt fra at være en sikker ting, " siger Walter White, Quincy's zoning-fuldmægtig. De fleste zoning boards vil give kun en, hvis boligejer kan påvise, at ikke at kunne foretage ændringen ville medføre væsentlige personlige eller økonomiske vanskeligheder. For eksempel, hvis en person køber en masse, der har til hensigt at opbygge et hus på det, og kort efter ændrer byen frontpanelkrav på en måde, der gør projektet i strid med et par fødder, vil zoningskortet sandsynligvis tildele en variance. På den anden side vil et hus, der ønsker at bygge en anden etage på en gade, der er zonet til en-etages boliger, fordi huset er for lille til sin voksende familie, sandsynligvis ikke vil vinde over lokale embedsmænd.

Når Zonekoder ændres uventet

Selv når boligejere overholder reglerne for zoneinddeling, kan de undertiden lide, hvis kvarter- eller byregler ændres uventet. Det er der sket med Linda Morris, der flyttede til The Colony, Texas for tre år siden for at være tæt på sin datter og svigersøn. Hun købte et helt nyt hus i en udvikling grænset af skov. Ejendomsmægleren fortalte hende, at byen planlagde at omdanne den omkringliggende ejendom til en park. Selvom det ikke skete, var ruten zonet til erhvervsmæssig brug, så Morris var i værste fald måske et lille indkøbscenter eller et professionelt kompleks til en nabo.

Hun endte med at få en nabo - men ikke den type hun ønskede. I december godkendte byrådet Colony en zoneændring for det land, der grænser op til Morris gade, der gør det muligt for en bygherre at bygge 15 bygninger til let industriel fremstilling og lagerbrug. Snart bliver vejene travlt, kvarteret bliver mere støjende, og hvad er værre, siger Morris, "værdien af mit hus vil falde. Dette hus skulle være min pensionskøretøj."

Der kan ikke gøres noget, før man køber et hus for at beskytte fuldstændigt mod zoningændringer i tilstødende ejendomme, men der er et par steder, hvor potentielle købere kan søge tips om fremtidens retning i et område. Til at begynde med, mens du kontrollerer zoneindstillingsreglerne for ejendommen, de ser på, bør boligejere også undersøge de ordinancer, der dækker naboskabsområder. Bare fordi et område af jord bliver brugt som hestebedrift, betyder det ikke, at det ikke lovligt kan holde, siger en shoppingplaza. Hertil kommer, at boligkøbere skal læse kommunens overordnede plan, hvis den har en. Det kan vise, at byen i sidste ende har til hensigt at godkende boligområder med lav densitet i et område, der i øjeblikket er zonet landbrug, eller at omdanne kanten af et kvarter til et område med blandet industri og detailhandel. "Langt størstedelen af tiden kommunikeres byens fremtid i masterplanen - uanset om den læner sig mod industriel udvikling, historisk eller landbrugsbevaring eller boligudvikling, " siger Quincy-fuldbyrdelseskontoret White.

Hvis du efter at have taget disse forholdsregler husejere stadig finder, end en uventet zoneændring vil koste dem penge eller hovedpine, er der en ting, de kan gøre: "Få så mange mennesker sammen som du kan og råbe så højt som muligt", siger David Callies, professor ved University of Hawaii Richardson School of Law. Selvom rezoning ikke kan stoppes, kan indrømmelser blive vundet. For eksempel kunne Morris naboskabsorganisation få udvikleren til at acceptere at forlade 250 meter skov som en buffer mellem boliger og lagerhuse og ikke forstyrre en stade af træer langs en nærliggende bæk. Udvikleren lovede også at plante hæk og træer for at skærmveje vejene ind i industrikomplekset.

Hvis der er et tilbagevendende tema i alle såkaldte problemer, er det at blive forberedt - er den mest effektive strategi for at bevare en ejendoms komfort og værdi. Uvidenhed, siger eksperter, er den værste undskyldning for at begå en fejltagelse. "Når det kommer til zoneinddeling, har husejere rettigheder, " siger Callies, "men de skal tage positive tiltag for at kende dem."

Hvad skal man kigge efter, når man køber et hjem

Prospektive købere kan tage et af disse enkle trin for at beskytte sig mod zoning-relaterede problemer.

• Bed sælgerne om at tilføje en klausul til salgsaftalen, der sikrer, at de har opnået de nødvendige tilladelser, inden de forbedrer ejendommen - og at de er ansvarlige for eventuelle fremtidige bøder, der har at gøre med disse forbedringer.

• Leje en advokat til at undersøge alle tilladte anvendelser af ejendommen og lovligheden af eventuelle specifikke ændringer, du har i tankerne. Dette kan koste omkring $ 500, men hvis du planlægger at holde krybdyr, siger eller opbygger en separat lejlighed over garagen, så vil du i det mindste i forvejen vide, om du har lov til det.

• Gennemfør din egen søgning. På byens bygningsafdeling og zoneinddelingskontor kan du undersøge tidligere byggetilladelser og tilladte anvendelser af ejendommen. En advarsel, selvom: Du kan ikke altid stole på, hvilken by embedsmænd fortælle dig. Og det faktum, at de måske har givet dig forkerte oplysninger, er intet forsvar, hvis du kommer i problemer med zoneinddelingskommissionen. Sørg for, at du får den mest up-to-date information - ikke alle byer er omhyggelige med at opdatere zoning kodebogen. Nye ændringer kan sidde i en indbakke et sted, der venter på at blive arkiveret. Der er ingen idiotsikker måde at beskytte mod lackadaisical filing clerks. Men i det mindste skal du tjekke datoen på kortet og kodebogen, og hvis de er mere end et år gamle, skal du ringe til en medlem af zoneinddelingskommissionen for at se om der har været nogen seneste revisioner.