Sådan får du mest ud af din entreprenør

Boligejere og ombygningspersoner foreslår, hvordan man forbedrer deres arbejdsforhold, med nogle nyttige tips om, hvordan man holder dit næste projekt til tiden og på (eller endda under!) Budget

Illustration af Catherine Meurisse

Måske handler du efter den ideelle hjælpekammerat til at starte et nyt projekt, eller du er allerede knædybde i en. Du kan være usikker på, hvordan du håndterer din handelsmands forventninger - og din egen. Disse er de bedste gange og de værste tider for remodelers. Enhver profession, der stadig står i denne økonomi, vil sandsynligvis være krydret og mere opmærksom end nogensinde til din bundlinje. Samtidig er mange topproffer så kampskrævede af klienter, der skærer hjørner, at de måske ønsker referencer fra dig i stedet for omvendt. "Jeg laver ikke længere konkurrencedygtige bud", siger David Lupberger, en 20-årig veteran for budkrigene i Boulder, Colorado, der foretrækker smart markedsføring og netværk. Men han råder også medleverandører til at holde deres sind og værktøjskiste åbne. "Boligejerne sætter ikke op mange $ 100.000 tilføjelser, " siger han. "Vær klar til at hjælpe med at hænge et spejl." Så uanset om du er ved at få et lækker vandhane fastgjort eller betro din drømmekøkken til samlede fremmede, skal du fortsætte med at læse for at lære de nye regler i spillet.

1. Brug en pro til at finde en pro
Du får dine rodkanaler fra en ekspert, som din tandlæge anbefaler, ikke? Det samme gælder for at finde remodeling proffer. Denne site general entreprenør Tom Silva foreslår at spørge den lokale bygningsinspektør for kundeemner. Boligejeren Jim Zembruski, i Easton, Connecticut, fandt sin blikkenslager gennem sin elektriker; de havde arbejdet sammen i årevis. Zembruski åbnede også en entreprenør konto på det lokale lumberyard, som gjorde det muligt for ham at hænge ud med insidermængden, hente pro tips og lytte til navne på håndværkere, der var derinde så ofte, at de sandsynligvis var i høj efterspørgsel.

2. Prøv lidt romantik
Første møder er som første datoer. Her er din chance for at dimensionere et proffs og omvendt-så giv et godt indtryk. Og tag din tid! Lupberger bemærker, at nogle boligejere har travlt med at komme videre med det, at de glemmer, at de er ved at betro deres husnøgler - og deres hygiejne - til en fremmed. Eric Thompson, en generel entreprenør i Hampton Bays, New York, er blandt dem, der understreger vigtigheden af en god personlighedskompetence. "Det er ligesom ethvert forhold. Det skal føles naturligt og behageligt, som når jeg mødte min kæreste." Måske er det derfor, HomeAdvisor, et agentur, der sætter husejere sammen med tjenesteudbydere, bruger algoritmer lånt fra Match.com.

3. Få din handling sammen
Et af de værste scenarier nogensinde stiller en almindelig entreprenør til efterspørgsel efter "et groft skøn", når du ikke ved præcis, hvad du vil. Få en god designer eller ordfører til at oversætte din vage vision til tegninger og specs. "At være afgørende og klar på detaljerne vil spare dig penge, og projektet vil mere sandsynligt opfylde dine forventninger", siger Monica D. Higgins fra Renovation Planners, et byggeledelsesfirma i Los Angeles. Det vil også hjælpe dig med at undgå frygtede "ændre ordrer", kode for dyre, uventede opgraderingsbeslutninger. Og for himmelens skyld, lad dine venner og familie komme ud af designprocessen, siger Thompson, og husker den tid, han overhørte tre venner, der gik rundt i cirkler, da de "hjalp" med et køkkenombygning, der hele tiden sagde ting som "Du kan virkelig lide udsatte bjælker? "

Illustration af Catherine Meurisse

4. Lær at tale præsentationen

Find ud af, hvad dit projekt indebærer, før du ringer i en proffs. "Jo mere du forstår hvad de gør, desto bedre kan du kommunikere med dem, og jo bedre kan du gennemgå deres bud, " siger Zembruski, der bruger vejledende bøger, online-videoer og magasiner som dette websted for at komme op . Del 2 af uddannelsesprocessen: Bed en kandidat til opgaven at forklare, hvordan han eller hun planlægger at udføre det og hvilke materialer der skal bruges. At give en pro-chance for at forklare kan fremme samarbejde og, hvem ved, måske nogle kreative tanker om, hvordan man gør det til mindre. Utålmodighed sender det forkerte signal, siger Lupberger. "Det betyder, at du ikke er interesseret i et samarbejdsforhold."

5. Tag det laveste bud? Fuhgeddabouddit
Du vil have det bedste arbejde, ikke den bedste pris, siger Lupberger. Entreprenører og abonnenter, der opkræver flere, er licensierede og forsikrede og bør tage sig tid til at holde boligejeret underrettet om hvert trin - alt sammen koster penge. Pas på, at en "lavbud" fyr arbejder ud af sin lastbil, siger Thompson og tilføjer utroligt: "Jeg har renset mange job." Angie Hicks, fra forbruger-til-forbruger henvisnings service Angieslist.com, anbefaler mindst tre bud og nøje undersøgelse af licenser, forsikringscertifikater og andre fine print. "Jeg finder folk, der aldrig læser de kontrakter, de underskriver, " siger hun. "Og sørg for at få en entreprenør, der er ekspert på hvad du skal gøre. Du vil ikke have dit hus til at være marsvin."

Derefter skal du sammenligne æbler med æbler. Overvej at tilbyde din topkandidat et fast gebyr for at stave ud hvert trin og materiale, så andre kan byde på det samme. "Materialer tegner sig for 40 procent af de samlede omkostninger, resten dækker overhead og fortjenstmargenen, som typisk er 15 til 20 procent", siger Tom Silva. Og ja, siger Steve Miller, ejer af HomeProHub, et konsulentfirma for hjem forbedring i San Jose, Californien, det er okay at forhandle. Han anbefaler at gøre det via e-mail, som sætter alt skriftligt og hjælper med at erobre frygt for at prutte. Selv øverste proffere har tørre staver og kan sænke et bud for at holde besætningsmedlemmer optaget, siger han. Hold et øje på kalenderen - vintermånederne er ofte langsomme og være fleksible. "Livet sker også med fordele, " forklarer han. "Skilsmisser, tager børn ud til college. Så hold kontakten, og senere, hvis han mister et job, kan han trække din e-mail."

6. Lær at bryde op og gøre op
Nogle forhold falder fra hinanden trods alles bedste hensigter, så etabler en yndefuld måde at afslutte, hvis det er nødvendigt. Lupberger peger på en bestemmelse hammeret ud af en medkontrahent, der gør det muligt for kunderne og deres fordele at bøje sig med syv dages varsel. Overvej at tilføje en incitamentsklausul også. Boligejere griner ofte, når de ikke kan straffe en entreprenør, der afslutter uger - engang måneder efter den forventede forfaldsdato. Men en bedre ide er at dangle en pris, hvis han slår uret. "Jeg elsker det, " siger Thompson, der engang var gift med en $ 5000 bonus på et stort projekt. "Det er fuldstændigt ild under en entreprenørs skæg."

Illustration af Catherine Meurisse

Den hysteriske

7. Gør noget af det grunne arbejde

Som Zembruski lærte i løbet af sit hus, er remodeling-proffes ligesom kontorarbejdere: Der er aspekter af det job, de ikke elsker. Nedrivning kan være snavset, kedeligt arbejde; gør det selv, og du vil se en mere energisk kilde i dit GCs skridt. Så er der den ubehagelige forretning at komme ned på ens hænder og knæ på et lille sted. "Vores kravleplads er ca. 3 meter højt, " siger Zembruski om området under hans køkken. "Det er mørkt derinde, og der er edderkopper og bugs." Så før han ringede til sin elektriker, rystede han ledningerne ned nedenfor. Hvad angår hans meget efterspurgte blikkenslager, "ønsker han ikke at være i vaskeskabet, der banker over sæbet, han er en stor fyr!" siger Zembruski, der rydder vejen før han henter telefonen. Én gang tog han en lekkende vandhane fra hinanden, før rørmanden kom derhen. Til gengæld gjorde fyren ham den ultimative fordel: at gøre sit hus til det første stop på en meget travl dag.

8. Skriv ned husregler, betalingsplan og alt andet
Forvent ikke resten af verden at vide, hvordan du føler om arbejdsstøvler, der tromper rundt i dit uberørte bad. Udarbejd en aftale om, hvem der vil være i huset og hvornår, og hvilke områder besætningsmedlemmer skal være fri til at bruge. Stave timing af betalinger, idet du husker på, at mange fordele har pengestrømme problemer. Kommunikation er som altid nøglen. Mary Fallon, der for nylig remodeled køkkenet i hendes San Jose hjem, siger, at hun brugte sine færdigheder som en tidligere reporter for at holde sig på toppen af projektet og holde alle sine subs velinformerede. "De ville alle få timeplanen, og på den måde var der mere kammeratskab."

Ideelt set siger Miller, hos HomeProHub, at du på et stort job skal stave ud hvert trin, udgift og tilbageslag på et dedikeret websted, der er tilgængeligt for alle, ved hjælp af snapshots og software, som f.eks. Co-Construct, designet til at styre projekter. Men selvom din pro foretrækker blyant og papir over tastaturet, er dokumentation afgørende. Mystiske udgifter fører ofte til mistillid, siger Miller, "og deling af information med boligejerne fjerner virkelig dette problem." Lynn McBride, som har overlevet og blogget om renovering af hjemmet i steder så langt som Charleston, South Carolina og Balleure, Frankrig, anbefaler at bruge specifikationerne i buddet som en tjekliste. "Jeg plejede at spore alle detaljer i en tre-ring notesbog, " siger hun. "I dag holder jeg det på min iPad."

9. Lav denne kærlighedsaffære sidst
Uanset hvor vigtigt du tror du er, gør dig selv en tjeneste og behandle din pro som et lige, siger Thompson. "Jeg har arbejdet for alle slags mennesker, " tilføjer han, "og dem, jeg går tilbage for at vide, hvordan man ser over bordet på dig og ikke ned på dig." Lupberger minder stadig om en klient, der kom på arbejdspladsen et par gange om ugen for at dele kaffe og chitchat. Siger denne hærde pro, "Jeg er sikker på, at hun fik ekstra ting gjort ud af bøgerne."

Illustration af Catherine Meurisse

Den kompulsive kommunikator

Mens du er ved det …

Syv anmodninger du bør aldrig lave og syv du kan og skulle

Hvad du ikke kan bede om
1. Jeg løb tør for tid. Kan du flytte alle disse ting før du male?
2. Jeg må løbe nogle ærinder. Kan du holde øje med børnene?
3. Da du går ud alligevel, vil du være i stand til at gå hunden?
4. Darn-min computer lige styrtede! Kan du ordne det?
5. FedEx kommer ved at hente denne konvolut. Kan du være sikker på at være her?
6. Jeg blæste bare en anden sikring. Sind at erstatte det? (Hvis han er en blikkenslager.)
7. Afløbets sikkerhedskopieres igen. Kan du reparere det? (Hvis han er elektriker.)

Hvad du kan bede om
1. Kan du erstatte trykbalanceventilen i bruseren? Ældre bade mangler ofte denne sikkerhedsfunktion, som holder bruserhovedet skoldet, når koldt vand trækkes andetsteds i huset. En blikkenslager, der allerede er på jobbet, bør være villig til at gøre denne løsning. "Forvent at selv betale for ventilen selv, " siger arkitekt Darren Hegelsen, der specialiserer sig i old-house redos i Amagansett, New York.
2. Kan du kigge på isoleringen? Hvis din entreprenør åbner væggene alligevel, er det okay at bede ham om at patchere huller i isoleringen, siger Andrew Black, en generel entreprenør i Columbus, Wisconsin. Forvent at betale for tid og materialer.
3. Kan du røre dette op? Hvis en maler allerede er på jobbet, er det fint at bede om gratis touch-ups i andre værelser, siger Kara O'Brien, en generel entreprenør i Atlanta. "Bare spørg ikke om noget større end et lommetørklæde."
4. Kan du opgradere ledningerne i et andet rum? En elektriker, som allerede arbejder i huset, kan tilbyde en aftale om at arbejde i andre rum, især hvis han ikke behøver at åbne væggene selv, siger Black.
5. Kan du erstatte røg- og CO-detektorerne? En elektriker, der allerede er på arbejde, kan være villig til at frafalde gebyret for at erstatte eller øge røg- og kulilte-detektorer. Læs tid før, hvor de skal gå.
6. Kan du markere enhver svag indramning? Hvis besætningsmedlemmer allerede kaster ind i væggene og gulvene, er det okay at bede dem om at se efter tegn på rottende træ. Du vil blive opkrævet for tid og materialer til at erstatte det, men i mellemtiden har en prohjælp bidraget til at forhindre dyre reparationer ned ad vejen.
7. Kan du rådgive mig om et andet projekt? Handlende er ofte en skrifttype af gratis design rådgivning, og det er en god ting. Efterfulgt af en klients forespørgsel, O'Brien engang frivilligt et tip til at give udsatte mursten et faux-aged look (skrub det ned med muriatsyre).

Illustration af Catherine Meurisse

The Chore Abuser

Klienter fra helvede: en feltguide

Folk elsker at handle fortællinger om entreprenører, der opkræver for meget, gør for lidt eller endda forsvinder, før jobbet er færdigt. Men det viser sig, at der er to sider på dette forhold. Vidste du ikke Nå, måske er du allerede den slags klassiske boligejer, der kan smelte et hjerte hærdet af mange års arbejde inden for andres hjem. For de der kan være nyere til handler-kundeforholdet, skal du møde de seks mest frygtede boligejer-personlighedstyper i virksomheden. Alle er baseret på historier fra virkeligheden delt af proffs, der har set det hele og håber aldrig at se disse typer igen. Hvis du genkender dig selv, skal du ikke panikere; Vi har medtaget forslag til, hvordan du kan indløse dit omdømme. Nu er alt hvad du behøver, at få en af dine foretrukne fordele til at returnere dine telefonopkald.

Den hysteriske
Identificerende egenskab: Barnlig manglende evne til at se det større billede

Fordele hader at skulle bryde i en nybegynder, især en så beroligende som en vildkatte. "Jeg havde et boligejendom ringe til mig i tårer, fordi min besætning ødelagde hendes hus", siger Steve Miller, en tidligere entreprenør, der hjælper med at matche boligejere med proffer i San Jose, Californien. "Jeg skyndte mig over for at tjekke det ud, så jeg var nødt til at forsøge at forklare hende for hende, da hun fortsatte med at græde, at alt gik fint. Ja, hjemmet var i shambles-det kaldes nedrivning." Hvis ru ting også gør dig nødt, skal du huske på, at Rom ikke var bygget på en dag; først måtte de rydde noget rum. Stadig hader at se? Skjul ud på Starbucks.

Den kompulsive kommunikator
Identifikationskendetegn: Øjne er altid låst på en lille elektronisk enhed

Kommunikation er en god ide, op til et punkt. "Jeg havde et hus, der ringede, mailede og smsede mig hele dagen, " siger en generel entreprenør, der anmodede om anonymitet. "Hvis jeg ikke reagerede med det samme, ville jeg få et opkald, en e-mail eller en tekst om ikke at svare. Det blev uudholdeligt." Nogle CC'er har også svært ved at vide, hvad der kvalificerer som en nødsituation. "At være ked af en farvefarve er ikke en nødsituation, " siger pro David Lupberger roligt. For at undgå at pounding din pro med hagler, send en note i dagens ende - en aften squall, så at sige.

Illustration af Catherine Meurisse

Perfectionist

The Chore Abuser

Identificerende egenskab: Blind til udtrykket på et medmenneske ansigt

Reva Kussmaul, forfatter til Remodel 411: Hemmeligheder til en vellykket Remodeling Relationship , siger, at hun som en entreprenør engang kom til en arbejdsplads for at finde boligen packing 12 store kasser. "Hun sagde, " Åh, jeg vil have dine fyre at tage disse ud til verandaen til UPS-fyren. " Så bad hun mig om at få dem til at haste hendes havemøbler inde, hvis det begyndte at regne. Jeg mener, kom nu! " Erfaringer som dette tvang Kussmaul til at hænge ud en singel som en remodeling coach. Hun opfordrer husejere til at behandle remodeling proffer som andre pro-kirurger, siger.

Perfectionist
Identificerende egenskab: Projekter følelser af utilstrækkelighed på andre

Selvfølgelig fortjener du fremragende håndværk, og i tide. Men hvad enten det er levering af det nye kar efter kl. 12.00 eller den planlagte placering af en skifteplade, vil intet nogensinde være perfekt. "Vi forklarede, at skræddersyet kabinet aldrig kunne se ud som et airbrushed foto i et katalog, " siger en kilde om en stikkende klient. "Det er trods alt håndlavet." Men hun havde skabene igen - to gange. Hvis du har mistanke om, at du også kvalificerer dig som "stramt sår", start med en realistisk kalender - din pro kan hjælpe - og være glad for, at karret kommer, før han går ud til sit næste job.

Illustration af Catherine Meurisse

Amatør Projektleder

Identificerende træk: Tror han eller hun var en pro i et tidligere liv

Kussmaul havde en klient, der troede, at "siden han organiserede en carpool, kunne han fungere som projektleder", minder hun om. "Men han bestilte ikke nok maling, og da det var en brugerdefineret farve, måtte vi stoppe jobbet i en halv dag. Han var ikke glad, da jeg bad ham for tiden." Eric Thompson, en GC i Hampton Bays, New York, fortæller amatørindkøbsmedlemmer: "Åh, fremragende - nu kan du sortere gennem de krumme 24'ere og sidde på vent med kundeservice, når kranen går i stykker - og du kan ikke finde den serielle nummer!"

Meddeleren
Identificerende træk: Bruger sin ytringsstemme, selv når han er i dit ansigt

Meddleren er altid på jobbet, som slet ikke er nogen hjælp. "Min bilmekaniker vil ikke have mig under hætten med ham, " siger Kussmaul. "Nå, mine gutter vil ikke have nogen under stigen, når de lægger op på gips." En anden GC, der anmoder om anonymitet, minder om et boligejer, der "råbte om, hvor vi parkerede vores lastbiler", råbte om den tid det tog, råbte om støvet og "naturligt" råbte om, hvor højt vores værktøjer var. "Hvis du er den slags kunde, der bliver underbenet, prøv at bruge denne kvalitetstid til at være rart, du kan belønnes bare for at være høflig.