Sådan finansierer du bolig forbedringer | hjem remodel lån

Finansiering af et remodeling projekt behøver ikke at være en crapshoot. Her er en spilplan for at vælge den bedste deal.

Introduktion

Indtil for nylig betød lån til penge til nyt køkken, anden etagers tillæg eller anden boligforbedring at gå til banken, se en låneofficer og håbe på det bedste. I dag har du dog mange flere muligheder for at hjælpe med at finansiere boligforbedringer. Et realkreditmægler kan f.eks. Tilbyde mere end 200 forskellige låneprogrammer. Og mæglere er blot en af ​​de mange långivere, der er ivrige efter at sammensætte et lån, der passer til din situation - selvom din kredit historie er mindre end perfekt.

Det betyder at du måske kan låne flere penge, end du tror. Men med så mange konkurrerende långivere, låneindstillinger og vilkår betyder det også, at shopping for hjemmet remodel lån kan være lige så udfordrende som husjagt. Du kan springe over forvirringen og lande på det rigtige udlånsprogram ved at:

1. at vide, hvor mange penge du har brug for og omtrent hvor meget du kan få fra starten;
2. indsnævring af de utallige lånemuligheder til dem der matcher dine behov og økonomi og
3. koncentrere sig om långivere, der er mest sandsynlige for at give den type lån, du ønsker.

Hvor meget kan du låne?
Uanset om du ansætter en entreprenør eller selv påbegynder arbejdet, begynder du med et nøjagtigt skøn over, hvad projektet vil koste. Långivere vil insistere på en bestemt figur, før de arbejder med dig. Hvis du ansætter en entreprenør, skal du starte med et fast bud, fordelt på arbejdskraft og materialer. Tilføj derefter 10 procent til overraskelser. På arbejde gør du dig selv, kompilér en detaljeret materialeliste med mængder, omkostninger og en præcis total. Inkluder tilladelsesgebyrer og udlejning af udstyr. Tilføj derefter en pude på 20 til 30 procent for at være sikker. Når du ved, hvor meget du har brug for til at finansiere dit boligforbedringsprojekt, hvor meget vil du få? På trods af løfter og hype långivere gøre i deres annoncer og salgsfremmende materialer, hvor meget du kan låne hængsler på din kreditvurdering, lån-til-værdi forholdet, og din indkomst. Disse faktorer hjælper også med at bestemme renten, lånets længde, og om du betaler point. Din kreditvurdering. De bedste priser og vilkår går til husejere med en A-rating-ingen forsinkede betalinger i de sidste 12 måneder og ingen max-out kreditkort. En eller to forsinkede betalinger eller overtrukne kreditkort vil nok ikke slå dig ud af spillet, men du kan ende med en højere rente og et mindre lån.

Lån-til-værdi-forholdet

For at bestemme lånebeløbet bruger långivere låneværdien (LTV), hvilket er en procentdel af vurderingsværdien af ​​dit hjem. Den sædvanlige grænse er 80 procent eller $ 100.000 for et hjem på $ 125.000 (.805125.000). Långivere trække boliglån saldo fra dette beløb for at nå frem til det maksimale du kan låne. Forudsat at din saldo er $ 60.000, er det største lån, du kan få, 40.000 $ ($ 100.000 - $ 60.000 = $ 40.000). Hvis du har en god kreditvurdering, en långiver kan basere dit lån på mere end 80 procent af LTV; hvis du ikke gør det, får du måske kun 65 til 70 procent. Mens mange långivere går til 100 procent af LTV, stiger renter og gebyrer ved disse højere forhold.

Din indkomst. Hvis du også har høje omkostninger, kan et højt indkomstniveau ikke betyde et større lån. Långivere følger to regler for at minimere deres risiko:

• Din husbetaling og anden gæld skal være under 36 procent af din brutto månedlige indkomst.

• Din husbetaling alene (inklusive hovedstol, renter, skatter og forsikringer) bør ikke overstige 28 procent af din brutto månedlige indkomst. Den maksimale gældsforbrug stiger til 42 pct. På andet pant. Nogle långivere går endnu højere, selv om gebyrer og priser bliver dyre - ligesom din månedlige betaling. Imidlertid er en gældsindtægt på 38 procent sandsynligvis det højeste, du bør overveje at bære.

LTV'en bestemmer, hvor meget du kan låne, og din gældsindtægt fastlægger den månedlige betaling, som du kvalificerer dig for. Indenfor disse to grænser er de største afvejninger rentesatser, lånets løbetid og point.

Renter. Jo mindre interesse du betaler, jo mere lån har du råd til. En regulerbar rente realkreditlån (ARM) er en måde at sænke denne sats, i det mindste midlertidigt. Fordi långivere ikke er låst fast i 30 år, begynder ARMs med meget lavere priser. Men satser kan ændres hver 6, 12 eller 24 måneder derefter. De fleste har årlige caps på stigninger og et loft på, hvor høj hastigheden klatrer. Men hvis priserne stiger hurtigt, så vil dine betalinger.

Lånetid. Jo længere lånet er, desto lavere er den månedlige betaling. Men den samlede interesse er meget højere. Derfor betaler du langt mindre for et 15-årigt lån end for et 30-årigt lån - hvis du har råd til de højere månedlige betalinger.

Points. Hvert punkt er en upfront-pris svarende til 1 procent af lånet. Point er rentebetaling på forhånd, og de kan sænke månedlige betalinger. Men hvis din kredit er mindre end perfekt, skal du sandsynligvis betale point blot for at få lånet.

Hvad er mulighederne?

Lånhandel begynder ofte med almindelige realkreditlån fra banker, kreditforeninger og mæglere. Ligesom alle realkreditlån bruger de dit hjem som sikkerhed, og renterne på dem er fradragsberettigede. I modsætning til nogle er disse lån imidlertid forsikret af Federal Housing Administration (FHA) eller Veterans Administration (VA), eller købt af din långiver af Fannie Mae og Freddie Mac, to selskaber oprettet af kongressen med det formål. Henvist til som A-lån fra en långivere, de har den laveste rente. Fangsten: Du har brug for en kredit for at få dem. Fordi du sandsynligvis har et pant i dit hjem, er enhver boligforbedring pant virkelig et andet pant. Det kan lyde ondskabsfuldt, men et andet realkreditlån koster sandsynligvis mindre end refinansiering, hvis satsen på din eksisterende er lav. Find ud af gennemsnittet af satser for første og andet realkreditlån. Hvis resultatet er lavere end de nuværende satser, er et andet pant billigere. Hvornår skal du refinansiere? Hvis dit hjem er værdsat betydeligt, og du kan refinansiere med et mindre rent 15-årigt lån. Eller hvis den tilgængelige rente på en refinansiering er mindre end gennemsnittet af dit første realkreditlån og en anden. Hvis du ikke refinansierer, overvej disse lånetyper:

Home-equity lån. Disse realkreditlån tilbyder skattefordelene ved konventionelle realkreditlån uden de afsluttende omkostninger. Du får hele lånet op foran og betaler det i løbet af 15 til 30 år. Og fordi renten normalt er rettet, er månedlige betalinger nemme at budgettere. Ulempen: Priserne har en tendens til at være lidt højere end for konventionelle realkreditlån.

Hjem-egenkapital kreditlinjer. Disse realkreditlån fungerer ligesom kreditkort: Långivere giver dig et loft, som du kan låne; så opkræver de renter på kun det anvendte beløb. Du kan tegne penge, når du har brug for dem - et plus hvis dit projekt spænder over mange måneder. Nogle programmer har et minimum tilbagetrækning, mens andre har checkbook eller kreditkort adgang uden minimum. Der er ingen lukningsomkostninger. Rentesatserne er justerbare, med de fleste bundet til prime sats. De fleste programmer kræver tilbagebetaling efter 8 til 10 år. Banker, kreditforeninger, mæglerhuse og finansieringsselskaber alle markedsfører disse lån aggressivt. Kreditlinjer, gebyrer og renter varierer meget, så shoppe omhyggeligt. Pas på for långivere, der suger dig ind med en lav indledende sats, og tag den op. Find ud af, hvor høj kursen stiger, og hvordan den regnes. Og sørg for at sammenligne den samlede årlige procentsats (APR) og slutkurserne separat. Dette adskiller sig fra andre realkreditlån, hvor omkostninger, såsom vurdering, oprindelse og titelafgifter, er beregnet til en bundlinje APR til sammenligning.

FHA 203 (k) Lån

Disse FHA-forsikrede lån giver dig mulighed for samtidig at refinansiere det første realkreditlån og kombinere det med forbedringsomkostningerne i et nyt realkreditlån. De baserer også lånet på værdien af ​​et hjem efter forbedringer, snarere end før. Fordi dit hus er mere værd, er din egenkapital og det beløb du kan låne begge større. Og du kan ansætte en entreprenør eller gøre arbejdet selv. Ulempen er, at lånebegrænsningerne varierer fra amt og har tendens til at være relativt lave. Det sædvanlige udtryk er 30 år.

Energieffektive realkreditlån (EEM). Antag, at dit hjems R-værdi er misundelse af din blok. En EEM fra Fannie Mae eller andre steder kunne øge dit gældsforhold med op til 2 procent. Utility regninger er lavere i energieffektive boliger, så boligejer har råd til et større lån. EEM'er er blevet brugt til nybyggeri långivere er nu skubber dem for eksisterende hjem. En EEM kræver en bestemmelse om, at dit hus opfylder Fannie Maes strenge energieffektivitetsstandarder.

B og C lån. Hvad hvis du har mindre end en kredit eller ikke passer til den sædvanlige beskæftigelses- eller indkomstskimmel? B- og C-lån er et tilbageslag. Mens mange banker tilbyder dem, gør det også kreditforeninger, mæglerhuse og finansieringsselskaber. Du vil også finde långivere, der skubber B og C lån til gældskonsolidering med lokkende indledende satser. Pas på, selvom: Samlede renter og gebyrer har tendens til at være høje på grund af långivernes ekstra risiko. Og da B og C lån mangler konsekvente krav og vilkår, er det vanskeligt at sammenligne dem.

Får personlig. Huse er ikke det eneste lånssikkerhed. Aktier, obligationer, indskudsbeviser, en opsparingskonto og endda en pension eller pensionskonto kan også hjælpe dig med at få et rentabelt personligt lån fra mange mæglere og banker. Selv om renterne ikke er fradragsberettigede, kan satsen være lav nok til at gøre disse lån fristende. Du gemmer også den sædvanlige titel, appraisal og andre lukkekostnader for et pant.

Hvilken långiver for hvad?

For et hjem egenkapital kreditkort, det bedste sted at starte er din egen bank eller kredit union. Begge tilbyder normalt lavere satser til indskydere. Tjek andre kilder for at være sikker. Hvis du får et andet pant, refinansierer eller vælger et FHA 203 (k) realkreditlån, har du det bedre at tale med et realkreditmægler. En mægler har flere lånskilder at vælge imellem. Når du leder efter en mægler, skal du kontrollere med de personer, du kender, og kontrollere eventuelle referencer, du får. Entreprenører er en anden finansieringskilde, men vær forsigtig: Det er svært nok at vælge en entreprenør og et lån, når de er adskilt. Og vær mistanke om entreprenører, der lægger vægt på den månedlige betaling i stedet for de samlede omkostninger ved jobbet.

En låners regningsopgørelse. Artikel Z i den føderale sandhed i udlånsloven letter størrelsen af ​​långivere og lån. Det kræver långivere at oplyse rentesatser, vilkår, omkostninger og variabel satser i et samlet apr, en bundlinje du kan bruge til at sammenligne lån. Her er nogle andre rettigheder til at huske:

• Hvis en pant långiver ikke offentliggør APR, skal eventuelle gebyrer refunderes. Du får normalt disse oplysninger på en blanket med din låneansøgning. Hvis vilkår ændres før lukning, skal långiveren returnere alle gebyrer, hvis ændringerne gør dig beslutte ikke at fortsætte.

• Du har tre dage fra lukkedagen for at annullere. Informer långiveren skriftligt inden for denne periode og gebyrer refunderes.

Endelig sammenligne disse gebyrer forsigtigt. Når du mødes med en långiver, vil startkostnader starte med en kreditrapport, der løber fra $ 50 til $ 80 og muligvis en vurdering, som skal koste under $ 300. Nogle långivere bruger din ejendomsskattemæssige værdi, andre vil ikke. Ofte kan du reducere udlånsgebyrer på et konkurrencedygtigt marked. Og hvis du bliver bedt om et ikke-refunderbart ansøgningsgebyr, pas på; velrenommerede långivere forsøger at holde opadgående gebyrer lave.

Udlån Lingo APR Årlig procentsats. Den nederste linje af et realkreditlån, med alle de upfront-gebyrer, der faktureres med basisrenten

ARM Justerbar rente pant

Lukkekostnader Gebyrer, der betales med forskud, som oprindelsesgebyr, rabatpoints, titelforsikring, bedømmelse og kredit rapport

Rabatpoint En del af renterne er betalt foran. Point kompenserer en långiver, der laver et lån med højere risiko ved at øge renterne, der er betalt uden for en renteforhøjelse. Et punkt svarer til 1 procent af lånet.

Egenkapital Et boligejer er interesseret i ejendommen, bestemt ved at trække lånebalancen ud af bedømmelsen

God tro estimering En pant långiver er afsløring af alle de forventede omkostninger før lukningen af ​​et lån

Kreditlinje Et lån, hvor låntageren kan tegne mere eller mindre penge (op til en vis grænse) i stedet for at starte med et fast beløb

Lån-til-værdi-forhold Procentdelen af ​​vurderingen af ​​et hjem, hvor långivere baserer størrelsen på et lån

Udlånsafgift Et engangsgebyr långivere opkræves, når de laver et realkreditlån - normalt 1 til 2 procent af lånebeløbet

Realkreditlån Et lån, der starter med et beløb, og efterhånden betales ved faste månedlige betalinger i et bestemt tidsrum

Realkreditmægler En lånekilde, der ikke repræsenterer en bestemt institution, men stammer fra mange långivere

PITI Princip, rente, skat og forsikring, de vigtigste månedlige omkostninger ved at eje et hjem med et pant

PMI Privat realkreditforsikring. Beskytter en långiver mod tab i tilfælde af lånets standard. PMI er normalt påkrævet på lån med en værdi-til-værdi-værdi på mere end 80 procent.