Går, går væk!

Køb af huse på auktion er den varme nye fast ejendom trend

Illustration af Milan Trenc

De fleste mennesker køber et par souvenirs, når de bruger en dag på New Jersey-kysten; Robert Cariola hentede et hus. Cariola og hans kone tog en søndagskørsel i august 2001, da de så et tegn foran et to-etagers koloniale sommerhus, blokke fra havet i Wildwood, og meddelte at huset ville blive auktioneret den eftermiddag. Ud af nysgerrighed gik de ind og fandt en elegant, århundrede gammel fiskerens pensionat, der var faldet i forfald. På en lark, Cariola sidder fast til budgivningen - og gavlen kom ned på sit tilbud på $ 48.000.

"Inklusive købsprisen har jeg lagt omkring $ 110.000 i huset. Siden jeg købte det, er det blevet et surt marked der nede, så jeg er mere end i pengene på stedet, " siger Cariola, en Philadelphia trafikpolitiker . Men han ville aldrig have købt det, hvis ikke til auktionen. "At købe et hus var den sidste ting i min henseende den dag. Det var buddet, der gjorde det spændende."

Mens ingen anbefaler at købe et hus som et impulskøb, er det netop den opstemthed - der drives af konkurrencedygtighed og den spændende udsigt til at købe et køb - det har gjort bolig auktioner til en varm billet i fast ejendom. Købere brugt $ 55 milliarder i kommercielle og boligbyggeri auktioner i USA i 2001, ifølge National Association of Realtors. Det repræsenterer næsten 7 procent af værdien af alle ejendomshandler.

Hver type ejendom, fra nybyggeri til historiske huse til handyman specials, er tilgængelig på auktionsblokken. De vigtigste fordele for købere: Så længe huset ikke er i afskærmning, har auktionskøb tendens til at være rent og hurtigt og lukker om halvdelen af et typisk salg af fast ejendom. alle interesserede i huset har lige chance for at få det; og hvis budgiverne ikke bliver båret væk, kan auktionsprocessen give nogen forsikring om, at de ikke betaler for ejendommen.

"Auktioner er gennemsigtige", siger Dorothy Nicklus, som har gennemført hundredvis af dem som ejer af 24/7 auktionsfirma (www.
247auctioneer.com), i Guttenberg, New Jersey. "Når der er tyve mennesker åbenlyst byde, kan købere se, hvilken værdi andre sætter på ejendommen, noget, som de aldrig kan være sikre på, når de blindt sætter et tilbud uden auktion."

Det betyder dog ikke, at du bør forvente at få et hus på den billige. Det højbud på de fleste auktioner er mellem 90 og 110 procent af, hvad ejendommen ville hente, hvis traditionelle salgsmetoder blev brugt, ifølge industriens skøn.

Illustration af Milan Trenc

Typer af auktioner

De bedste tilbud kan ske på absolutte auktioner, som også er de mest almindelige. Ved disse begynder budgivningen på $ 1 og øges, indtil ingen tops det bedste tilbud, som sælgeren er forpligtet til at acceptere. Under de rigtige omstændigheder - siger, at en masse andre ønskelige egenskaber kommer på markedet den uge, eller dårligt vejr holder budgivere væk - det er muligt at gå væk med et godt køb.

Andre typer auktioner giver sælgere mere beskyttelse. Minimumbudsauktionerne er et udgangspunkt for budgivning, der normalt ligger tæt på den pris, som boligejerne ønsker for ejendommen. Reservation auktioner giver sælgeren ret til at acceptere eller afvise det høje bud i op til 72 timer. Og i auktioner med dobbelt bud bydes først og fremmest forseglede tilbud først, og det højeste bud er sat som minimum i en åben auktion. De fleste auktionister afskrækker dog nogen af disse tilgange, fordi købere har tendens til at genere sig væk fra dem. Kun absolutte auktioner genererer tilstrækkelig interesse og potentialet for den type budgivende fervor, der får top dollar til hjemmet.

Selvom reglerne varierer fra stat til stat, skal der før en auktion afholdes en titel og lien søgning samt alle inspektioner normalt udfyldes. Auktionshandleren styrer typisk disse detaljer og indeholder resultaterne i en "budpakke", der er tilgængelig på et åbent hus eller direkte fra auktionsselskabet. Da køberen ved i forvejen, om der er komplikationer eller ekstraomkostninger omkring købet, går der få auktionssalg gennem eller står over for uventede forhindringer. Arrangementet annonceres via lokale aviser og radioannoncer og auktionsfirmaer. National Association of Realtors (www.realtor.org) opretholder også en liste over auktionsressourcer.

For at deltage i de fleste auktioner skal køberne afregistrere hos auktionshandleren, hvem bestemmer, om de kvalificerer sig til et realkreditlån og også indbetaler et par tusinde dollars i kontanter eller en certificeret check som "alvorlige penge", som refunderes hvis de får ikke huset. Den vindende budgiver har fem til 10 dage for at bringe indbetalingen op til standard 20 procent og skal lukke købet inden for den periode, der er angivet i budpakken, typisk omkring 30 dage.

Auktioner er relativt risikofrie for købere, siger eksperter, hvis du følger to kritiske råd. Først skal du undersøge ejendommen tilstrækkeligt i de uger der fører op til begivenheden - normalt er der i det mindste et par åbne huse - for at være sikker på, at du vil bo der. For det andet, ikke blive så fanget op i spændingen ved auktionen, at du overstiger din forudbestemte walk-away-pris, det højeste beløb, du er villig til at betale. Det beløb, der er baseret på hjemmemarkedstendenser i nabolaget og dine egne budgetmæssige overvejelser, skal også tage højde for køberens præmie, ofte omkring 10 procent, hvilket er hæftet på det høje bud for at dække omkostningerne til auktionsfirmaets ydelser.

"Et hjem skal ikke være et spontant, følelsesmæssigt køb, nogensinde", siger Barry Baker, en veteranauktionær og ejer af Greene County Realty i Xenia, Ohio. "Så selvom du deltager i en auktion, meget praktiske bekymringer - vil vi bruge 20 år her, kan vi lide kvarteret, har vi råd til det - skal beslutte, ikke lyst til at top fyren ved siden af dig."

Køb afskærmet ejendom

En stor del af "du kan klare dig som en bandit" misforståelse knyttet til bolig auktioner stammer fra hype omkring afskærmninger, som er hjem, der er blevet repossessed af banker for manglende betaling af pant, eller af kommuner for skat standard. Der er snesevis af internetsider, der lover afskærmet boliger for et par tusind dollars på auktion. Sådanne tilbud er imidlertid langt mere komplicerede end annonceret, og ejendomsmæglerne advarer om, at de enkelte købere skal afstå fra afskærmning auktioner eller risikere at miste en masse penge.

I modsætning til bolig auktioner er foreclosures virkelig "som det er". Der er ingen titel eller lien søgning, og i mange tilfælde bor folk stadig i hjemmet, hvilket gør det umuligt for potentielle købere at se indersiden. Desuden skal den vindende budgiver normalt betale fuldt ud for huset inden for en time efter auktionen. Disse penge er rutinemæssigt bundet i seks måneder eller mere indtil lukningen, mens den nye ejer forlænger ejendommen fra udestående lån og domme og kan endda nødt til at udskyde beboerne - som alle kan tilføje betydeligt til husprisen. Og fordi det skyldige beløb på sådanne ejendomme har en tendens til at være høj i forhold til deres vurderede værdi, sælger de fleste afskærmninger kun for en markedsandel på 30 procent. Normalt fastsætter banken eller kommune åbningsbuddet, hvilket svarer til pantbalancen, forsinkelsesgebyrer, advokatsalærer og skatter.

På grund af risiciene er de fleste afskærmning auktion deltagere professionelle ejendomsmegler spekulanter, der undersøger rettigheder, titel og lejer spørgsmål og afbalancere, hvad de lærer mod det beløb, der skal betales på huset, før de beslutter, om der skal laves et bud. "De afskærmningssucceser, du hører, handler om spillere, der har gjort mange lektier og stadig ved, at de vil miste nogle - og nogle gange taber store - i håb om at vinde nogle få, " siger Mike Steiner, præsident for absolutte foreclosures .com, i Davidsonville, Maryland. "Nogen der søger en handelskælder aftale på et sted at bo, kommer bare ikke til at komme ud blandt de velforberedte hajer."

Auktioner på nettet

I øjeblikket er internettet den førende kilde til information om boligauktioner, men i de næste par år vil det sandsynligvis blive et knudepunkt for auktionsaktivitet. Der er allerede råd om, hvad der skal komme. På Ibidco.com auktionerer nationale udviklere som Beazer, Ryland og Taylor Woodrow rutinemæssigt nye boliger til cyberbidders, der er blevet prækvalificeret og tildelt et kodenummer, som lader dem deltage i online-arrangementet. Rbuy.com er i færd med at oprette et websted, hvor ejendomsmæglere kan auktionere deres fortegnelser over eksisterende ejendomme. Da alle uforudsete forhold end den endelige pris er udarbejdet, før budgettet begynder, er Rbuys mål om i sidste ende at lade agenter foretage en papirløs transaktion - kommunikere med købere, sælgere, bankfolk og advokater via internettet - og afslutte det inden for fem dage .

Men alle online-ventures bliver nødt til at kæmpe med Ebay, webens største auktionær, som også er begyndt at tilbyde huse. For at undgå at forhåndsgodkalde købere og gennemse lokale ejendomslovgivninger, er Ebays nuværende auktioner lidt mere end fortegnelser, der samler købere og sælgere uden mulighed for at byde. Men Ebay-embedsmænd har meddelt planer om at udvide webstedets ejendomsauktioner gennem partnerskaber med nationale agenturer.

Selvfølgelig mangler webauktioner en kritisk del af hjemkøbsoplevelsen: en chance for at se et hus tæt på, inden der bydes. Virtuelle ture og stillbilleder er ingen erstatning. Derfor siger de fleste auktionseksperter, at onlineaktiviteter aldrig vil erstatte live events. "Det giver mig en chill for at se på en gruppe nervøse budgivere og ved, at en af dem kommer til at eje dette hus om blot et par minutter, " siger auktionskonsulent Nicklus. Tal om øjeblikkelig tilfredsstillelse.

Sælger dit hus på auktion

På en sælgerens marked kan en auktion være en ideel måde at få den bedste dollar til dit hus og undgå det foruroligende spørgsmål om, hvorvidt det første gode tilbud du modtager er det bedste tilbud, du vil få. Med et overskud af købere, der jager for få boliger, kan næsten enhver ejendom tegne en skare på auktion. Og jo flere budgivere, desto mere sandsynligt vil den endelige pris overstige det beløb, du ville få i et traditionelt salg. Derudover er en auktion en lukket proces, der næsten garanterer at dit hus sælges på en bestemt dato.

Det første skridt er at finde en lokal auktionær. Der er medlemslister på webstederne for National Association of Realtors (www.realtor.org) og National Auctioneers Association (www.auctioneers.org). Kig efter certificering fra Certified Auctioneers Institute eller udpeget Accredited Auctioneer of Real Estate. Generelt opkræver auktionister et opkrævningsgebyr på overalt niveau - hvor som helst fra 500 dollar til et par tusind dollars - til at dække de indledende omkostninger til prækvalificerende potentielle købere til realkreditlån, titler og lien-søgninger, inspektioner, reklame og åbne huse. (Størstedelen af auktionsgiverens gebyr kommer fra køberens præmie, typisk 10 procent af sit endelige bud.) Selv med en high-end auktionær og en dyr ejendom er omkostningerne til sælgere langt mindre end en standard 6 procent fast ejendomskommission .

De fleste auktioner tager omkring 30 dage at organisere. Hvis få købere preregister i denne periode, kan en sælger måske gøre det bedre med en traditionel mægler, eller risikerer at blive mindre end top dollar for hjemmet. Generelt finder lukninger sted i så få som tre til fire uger som angivet i budpakken, fordi med meget af due diligence allerede gennemført er det eneste, der er tilbage for køberen at gøre, at afslutte pantoplysninger.